一、制定背景

为加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，防范住房租赁企业经营风险，保障房屋委托出租人、承租人合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展，根据住房和城乡建设部等9部门《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）和《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（杭政办〔2017〕4号）精神，我局联合市金融办、人行杭州中心支行制定《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》（以下简称《监管办法》）。《监管办法》针对租赁住房企业，要求在本市范围内符合条件的银行设立资金专户，特别是对从事“托管式”租赁住房业务的企业要求按一定比例缴纳风险防控金，并通过监管账户收取租客资金以及支付房东租金，实现资金动态监管。

二、制定过程

《监管办法》主要根据建房〔2017〕153号、建房〔2018〕128号及杭政办〔2017〕4号等文件精神制定，历经前期调研、多方意见征求和多轮讨论修改等过程：一是与市金融办、人行杭州中心支行等职能部门主动对接监管要求、风险防控金等核心内容。二是就监管办法多次书面征求市金融办、人行杭州中心支行及各区、县（市）人民政府意见。在上述工作的基础上，将《监管办法》通过杭州市住房保障和房产管理局官网向社会公开征求意见，并作一步修改完善，形成了目前的文稿。

三、主要内容

《监管办法》共包括适用范围、监管要求、账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等十个方面，首次明确对住房租赁企业向住房房源委托出租人支付的租金以及向承租人收缴的租金、押金等租赁资金，实施“唯一资金专户”和“风险防控金动态监管”措施。

一是明确适用范围。要求本市范围内从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在本市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。

二是提出托管要求。要求住房租赁企业在银行设立专户时，应与银行签订租赁资金托管协议，按要求明确托管内容、方式及程序。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。

三是规范专户变更。要求住房租赁企业须在变更专户开户银行完成后3个工作日内通过杭州市住房租赁监管服务平台向市房产行政主管部门报备。

四是公示专户信息。要求住房租赁企业设立的专户信息应在杭州市住房租赁监管服务平台公布，接受社会监督，并同时在经营活动场所、房源发布平台、房屋租赁合同中明示专户信息。

五是设立风险防控金。明确从事利用收储房源开展住房出租业务的企业（以下简称“托管式”住房租赁企业）须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用。风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。

六是规范风险防控金使用。明确缴入专户的风险防控金由“托管式”住房租赁企业主动向开户银行申请冻结。“托管式”住房租赁企业因经营不善无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务的，向市房产行政主管部门提交书面申请，经审核同意后，“托管式”住房租赁企业凭市房产行政主管部门出具的书面同意材料向银行申请解冻并使用风险防控金。“托管式”住房租赁企业被依法宣告破产的，依照有关企业破产的法律实施破产清算。

七是调整风险防控金。明确市房产行政主管部门定期根据“托管式”住房租赁企业在市租赁平台的实际受委托房源量月租金总额对风险防控金进行动态调整。

八是资金缴交。明确“托管式”住房租赁企业应在规定时间内将风险防控金全部缴交到位，不同委托房源类型对应的规定缴交时间不同。

九是发布风险预警。明确“托管式”住房租赁企业专户资金扣除风险防控金后的其余资金可用于正常经营活动。“托管式”住房租赁企业专户中扣除风险防控金后，所余部分资金不足以支付房源委托出租人本期应付租金的将被预警，相关企业应及时予以补足。住房租赁企业被预警一次，将扣减企业信用分，累计3个月被预警的，房产行政主管部门将该住房租赁企业列入风险警示名单。

十是行政管理。各相关部门对存在违规行为的住房租赁企业，将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记录企业诚信档案等方式进行处理。

四、解读机关、解读人及联系方式

解读机关：杭州市住房保障和房产管理局

解读人：胡国军

联系电话：87019188