杭政函〔2005 〕101 号

 各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的 通知》（国办发明电〔2005〕8号）、《国务院办公厅转 发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《浙江省人民政府关 于切实稳定住房价格加强住房保障工作的通知》（浙政发明电〔2005〕71号）精神，为抑制住房价格过 快上涨，加快建立并完善城镇住房保障体系，防止房地产市场大起大落，促进我市房地产业和房地产 市场持续健康发展，现就有关工作通知如下：

一、明确工作要求和目标任务

认真贯彻中央宏观调控的方针政策，按照“总 量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，围绕“稳定价格、加强保障”的目标，采取切实 有效措施，加大房地产市场调控力度，调整住房结 构，稳定住房价格，促进房地产业和房地产市场持 续健康发展，确保我市经济社会稳定发展。构筑两大住房体系。

一是完善中低收入家庭 住房保障体系。以“政府主导、市场运作”的方式实施“居者有其屋”工程，加大经济适用住房、拆迁安 置房、普通商品房和廉租住房建设力度，加快实施 廉租住房制度，继续扩大住房公积金制度的覆盖 面，切实保障中低收入特别是低收入家庭的基本居住需求。

二是规范和完善市场化运作的商品房供 求市场体系。在坚持住房市场化基本取向，适应经济发展和对内对外开放的同时，以需求为导向，调 整供应结构、完善房地产市场体系，满足不同收入 家庭的住房需求。 坚持两个“房等人”的目标。从2005年—2007 年年底，市区确保每年开工建设经济适用住房、拆 迁安置房各100万平方米，确保每年开工建设大学 毕业生和引进高层次人才公寓10万平方米，用3 年的时间基本达到经济适用住房、拆迁安置房两个 “房等人”的工作目标；全市基本缓解住房供应紧张 的矛盾，基本实现住房价格的稳定。2005年的任 务是：确保新开工经济适用住房和拆迁安置房各 100万平方米，公开销售经济适用住房80万平方 米，解决大部分经公示、符合现行政策、持证待购的 （除自行放弃继续轮候的外）住房困难家庭的住房； 基本完成2004年年底已在外过渡两年以上的市区 拆迁户的安置工作；全年房屋拆迁规模控制在上年 水平；初步控制住房价格过快上涨的势头。各县（市）、萧山区、余杭区要加快编制本地区 居住区发展规划，并根据当地实际，抓紧制订3年 工作目标、项目布局以及年度实施计划报市政府备案。

 二、加快推进城镇住房保障体系建设

（一）加大经济适用住房建设力度。

各区、县 （市）要认真贯彻落实《浙江省经济适用住房管理办 法》（省政府令第191号）和《杭州市人民政府关于 贯彻国家四部委〈经济适用住房管理办法〉的实施 意见》（杭政〔2004〕9号）的要求，努力缓解当前经 济适用住房供应不足的矛盾。住房供求矛盾较突出的县（市）要采取积极措施，加大建设力度。各地 在安排城市建设用地中，要优先安排落实经济适用 住房建设用地。从今年开始，各地列入计划的经济 适用住房建设项目，其用地指标在地方自行解决的同时，市根据省下达的专项用地补助指标给予切块 补助。要进一步加强经济适用住房的建设、销售和 上市交易的管理，严格经济适用住房的建设标准、 销售条件及上市交易规定。

（二）加快实施廉租住房制度。

各地要认真贯 彻实施《浙江省城镇廉租住房保障办法》（省政府令第181号），切实提高廉租住房保障的覆盖面和受 益面。今年内各县（市）都要实施廉租住房制度。 到2006年年底，基本实现应保尽保。有条件的地 区，要随着经济社会的发展，稳步提高廉租住房的 保障标准。

（三）扩大住房公积金制度的覆盖面。

住房公 积金制度是面向城镇广大职工、构建城镇住房保障 体系最为基础的一项制度。在继续完善机关事业单位住房公积金制度的同时，要重点推动企业建立 住房公积金制度，逐步建立比较完善的企业住房公 积金制度。

（四）积极探索其他方式的住房保障。

各地在 坚持以经济适用住房、普通商品房为建设主体的同 时，要因地制宜地建设一批租赁住宅，以解决部分不能享受经济适用住房和廉租住房但收入相对偏 低和住房相对困难家庭的住房问题。今年市区将 调拨2万平方米住房作为租赁住房，并加快制订相关的管理制度。 要认真研究解决新就业大学毕业生和引进高 层次人才的阶段性住房问题。要通过建设专项用 房，以租赁等方式解决这部分人员的居住困难。除 加快已开工的10万平方米公寓的建设速度外，抓 紧几处规划已确定的大学毕业生和引进高层次人 才公寓的建设前期工作，为来杭创业人才提供良好的创业环境。 要加快“撤村建居”和“城中村”改造进程。今 年开工建设农转居多层公寓100万平方米，竣工40 万 平 方 米 。

三、明确普通住房标准，严格税收征管

 （一）大力发展节能省地型的普通住宅。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应 以及信贷、税收等方面，给予优惠政策支持。对享 受优惠政策普通住房的认定，原则上应同时满足以 下标准：

 1、住宅小区建筑容积率在1. 0以上的住房；

 2、单套建筑面积在120平方米以下的住房；

 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1. 2倍以下的住房。 第2、3两条上浮比例将根据省政府制定的标 准，并报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005 年5月31日前公布。

（二）加大对投机性购房行为的调节力度。自 2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手 交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业 税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易 的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超 过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入 减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各县 （市）要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政 策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等 行政管理部门要积极配合税务部门加强相关税收 的征管。

四、努力稳定商品住房价格

 （一）加大土地调控力度。住房供不应求矛盾比较突出的县（市）要适当增加房地产用地供应，并 优先保证经济适用住房、廉租住房、拆迁安置用房 的建设用地。要严格房地产开发准入条件，认真执 行《浙江省人民政府关于促进住宅与房地产业持续健康发展的通知》（浙政发〔2003〕50号）的规定。要 进一步改进和完善经营性房地产项目土地公开招标、拍卖、挂牌出让制度，防止土地出让价格非理性 过快上涨。 要完善土地出让公告和合同制度。在出让公 告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要 求、违约责任。严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法 制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为。依法对超过出让 合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征 收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土 地使用权。加强房地产开发用地供后监管，对不按土地出让合同约定或《国有土地划拨决定书》规定 开工建设、竣工验收，以及不执行套型面积、销售价 格等控制性要求的，依法追究违约责任。同时，对 出现无力开发以及闲置土地的地区，除按有关规定查处外，由市有关部门相应核减该地区下一年度的 用地指标。

 （二）加快优化商品住房供应结构。要通过建设规划、土地双调控，实行容积率和密度的双控制， 从严控制低密度住宅的用地供应和建设，切实增加 普通商品住房的市场供应。 商品住宅供不应求比 较突出的地区，要适当控制写字楼、商业性用房建设，提高住宅建设比重。要通过土地招投标条件的 设定和建设项目方案的审查审批，严格控制高档住 房、超大户型住房建设。

（三）切实控制因房屋拆迁而导致的住房被动 需求。要严格控制城镇房屋拆迁规模，防止拆迁规模的反弹。城镇房屋拆迁计划总量要控制在上年 商品住宅和经济适用住房竣工面积总和的35％之 内。住房价格上涨过快、供不应求矛盾突出，在外过渡拆迁户数量较多、拆迁遗留问题较多的地区， 除必要的基础设施和重要社会公益项目建设外，原 则上不再实施新的拆迁项目。各区、县（市）要按照 市政府确定的目标任务，加快城镇拆迁安置房建设和拆迁户安置进度。要改进拆迁安置方式，逐步推 行先建设安置房再实施拆迁的做法，努力做到城镇 房屋拆迁安置“房等人”。

（四）着力规范市场行为。今年各地要集中开 展一次房地产市场秩序专项整治，依法查处违规预（销）售、违规转让、虚假广告、合同欺诈、不实评估 等行为，进一步规范房地产市场秩序。自本《通知》 公布之日起，禁止商品房预购人将购买的未竣工的 预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产行政管理部门 不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与经 登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋 权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时 备案，防范私下交易行为。要加快建设商品房预销 售网上登记备案系统，并在各县（市）逐步推行。 依法严肃查处违法销售行为。重点查处房地产开发企业和中介机构虚构买卖合同，囤积房源； 发布不实价格信息，恶意哄抬房价；谎报商品房销 售进度和价格，误导消费，诱骗消费者争购；炒买炒 卖预售商品房；不执行有关行政管理部门依据本《通知》提出的套型面积控制性要求；不按规定的时 限开工、竣工等行为。对情节严重、性质恶劣的，要 依法从重处罚。对开发企业和中介机构的违法违 规销售行为，房地产主管部门要将其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并予以公开曝光。 各级物价行政主管部门要加强房地产价格执法检 查工作，依法查处不明码标价、价外加价、价外收费 等违反价格法律法规的行为。

五、努力提高政府调控房地产市场的能力

 （一）各级政府要切实负起责任。

加强和改善 宏观调控，切实稳定住房价格，建立健全城镇住房 保障体系，是各级政府的重要职责。房地产市场具有很强的地域性，各区、县（市）政府要对本地区稳 定住房价格工作负总责。要从实践“三个代表”重 要思想、全面落实科学发展观、着力构建和谐社会 的高度，坚持立党为公、执政为民，努力做好房地产市场调控和城镇住房保障体系建设工作。各级发 改、建设、规划、国土资源、工商、财政、税收、统计、 物价、金融等部门要各司其职，紧紧围绕“稳定价 格、加强保障”，采取切实有效的措施。

（二）加强监测分析和预警。

要建立健全房地 产信息系统和预警体系，改进统计方法，加强对房地产市场的监测，全面及时把握市场运行态势，适 时适度实施调控措施。要因时因地制宜，综合运用 各种调控措施，既要控制住房价格过快上涨，又要 防止大起大落，避免房地产市场风险。根据省政府房地产市场调控联席会议精神，市实施“居者有其 屋”工程领导小组办公室要定期或不定期地分析房 地产市场运行情况，研究制定我市房地产市场调控 和加快城镇住房保障体系建设的政策措施。各县（市）要建立相应的工作机制。

（三）把握正确的舆论导向。

各级政府及有关 部门要适时发布土地供应、住房供求和住房保障体系建设方面的权威信息，正确引导社会舆论，引导 房地产业和房地产市场持续健康发展。新闻单位 要充分发挥舆论导向作用，积极引导企业投资行为 和居民合理消费预期。各类媒体的房地产广告要坚持诚信为本，引导供需双方理性参与市场交易。 要积极宣传各级政府在稳定住房价格、加强住 房保障体系建设中所采取的各项政策措施，努力增 强人民群众对政府有效调控房地产市场的信心。

 杭州市人民政府

二〇〇五年五月二十日