关于杭州市区经济适用住房上市交易
和回购管理的政策问答
编者按：为进一步加强我市市区经济适用住房管理，完善经济适用住房制度，规范经济适用住房上市交易和回购管理，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）和《杭州市人民政府关于印发杭州市区经济适用住房管理办法的通知》（杭政〔2007〕9号）等文件规定，经市政府同意，2013年8月12日，我市出台了《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》（杭政办〔2013〕3号），自公布之日起30日后施行。为便于广大读者了解该政策，现对我市市区经济适用住房上市交易和回购管理有关政策作一解答。
一、经济适用住房取得完全产权是指什么？
答：经济适用住房取得完全产权是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满5年后，可通过补交土地收益等价款取得完全产权。
二、经济适用住房上市交易是指什么？
答：经济适用住房上市交易是指经济适用住房购房人取得完全产权后，可通过买卖、赠与等方式处置该住房。
三、经济适用住房取得完全产权和上市交易时，土地收益等价款的交纳范围是怎样的？
答：经济适用住房所有权人按照市价格主管部门核定的经济适用住房价格购买的面积，计入土地收益等价款交纳范围。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分，不列入交纳土地收益等价款的范围。
四、土地收益等价款的交纳标准是多少？
答：经济适用住房取得完全产权和上市交易缴纳土地收益等价款的标准以2004年9月1日为分界点，在此之前签订购房合同（含预售合同）的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》（杭价服〔2004〕43号）的规定标准计算相应费用；此后的，按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。
五、为什么土地收益等价款的缴纳标准以2004年9月1日为分界点，遵循了什么原则？
答：由于经济适用房上市和回购关系到各方利益，因此尊重经济适用房政策历史沿革，兼顾到不同时期购房人利益，合理确定新老政策适用的时间点，是政策制定过程中的重点。市政府前期开展了广泛调研，经过反复讨论，并广泛收集分析各方提出的意见和建议，同时充分借鉴兄弟城市的经验，对经济适用房上市交易细则进行了明确，尤其在平衡利益的基础上，对分界点的选择进行了充分考量。
自1999年杭州出台《杭州市市区经济适用住房销售管理实施意见》（杭房改〔1999〕17号）至今已14年，随着国家住房政策的调整，经济适用住房的定义和性质也发生了根本性的转变。1999年时，为解决中低收入困难家庭的住房问题，由政府行政划拨土地，开发建设房屋，并以微利价出售给城市中低收入家庭，此时的经济适用住房是面向中低收入家庭提供的微利普通住房。在准入条件方面，面向对象为杭州市市区范围内具有正式户口的中低收入家庭的职工居民。住房准入条件是：住房建筑面积未达到浙政办〔1996〕177号文件规定的标准（一般干部、职工家庭70平方米，科级（含中级职称）80平方米，县处级（含高级职称）90平方米；或根据家庭成员结构状况，按人均20平方米控制）。收入准入条件是：房价收入比（即本市一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上的职工家庭。
根据2004年5月国家四部委《经济适用住房管理办法》的有关规定，2004年9月1日杭州市人民政府出台了《关于贯彻国家四部委<经济适用住房管理办法>的实施意见》（杭政〔2004〕9号），标志着我市经济适用住房的性质发生了根本性的变化，转变为由政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格的保障性住房。在准入条件方面，实现与房改政策的完全脱钩，强调了经济适用住房的保障性。首先，中低收入家庭的界定不再采用房价收入比，而是按市统计局向社会公布的上年居民人均可支配收入一定比例确定（目前是上年居民人均可支配收入80%以下）；其次，明确了房产面积准入标准，规定住房建筑面积小于48平方米的住房困难家庭才能申请经济适用房；第三，调整了享受面积核定范围，取消原按职务职称确定面积控制标准的规定，申请家庭已享受实物分房或通过市场方式购买、赠与、继承等途径取得的所有住房，其建筑面积均纳入申请家庭住房面积核定范围。
因此，以2004年9月1日为分界点充分体现了尊重历史沿革、兼顾相对平衡、“老房老办法、新房新办法”的原则。
六、哪种情形下经济适用住房需要交纳土地收益等价款？
答：经济适用住房交纳土地收益等价款仅限于需要办理完全产权的情形，自住、内部循环和政府回购等情形均不需要交纳土地收益等价款。
七、经济适用住房的继承、离婚析产是否需要缴纳土地收益等价款？
答：不需要。因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，经市房产行政主管部门核准后，可办理交易过户手续。办理交易过户手续后，房产性质仍为经济适用住房，限制上市交易期限从原房屋所有权证办理之日起计算。
八、办理经济适用住房取得完全产权的具体流程是怎样的？
答：具体流程如下：
1.申请人按规定向财税部门缴纳土地收益等价款。
2.申请人持房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款证明等资料，向房屋登记机构申请办理关于房屋性质转为完全产权的变更登记手续。
3.申请人凭相关资料向市国土资源主管部门申请办理土地变更登记手续，领取国有土地使用证。
九、经济适用住房土地变更登记后，出让年限如何确定？
答：市国土资源主管部门根据相关资料办理土地变更登记，核发国有土地使用证，土地出让年限为70年，自土地收益等价款票据填发之日起计算，不作年限修正。具体可向市国土资源主管部门咨询。
十、经济适用住房能否转让给其他符合经济适用住房申请条件的家庭？
答：经济适用住房所有权人在签订购房合同（含预售合同）之日起满3年且办理《房屋所有权证》后，可将该住房买卖或赠与给符合经济适用住房申请条件，并已按规定办理申购资格审核手续的家庭。买卖总价最高不得超过原购买总价（包括购买时缴交的税费），具体操作细则另行制定。
十一、通过内部循环取得的经济适用住房性质是否发生变化？
答：通过内部循环取得的经济适用住房，性质不发生变化，仍为经济适用住房。办理完全产权规定的满5年时点，以原购房合同（含预售合同）签订之日起计算。
十二、经济适用住房转让给其他符合经济适用住房申请条件的家庭后，买卖或赠与双方如何办理权属变更手续？
答：经济适用住房转让给其他符合经济适用住房申请条件的家庭后，买卖或赠与双方凭备案证明、房屋买卖或赠与合同及完税凭证等资料办理房屋所有权转移登记，房产性质仍为经济适用住房；并凭受让方或受赠人的房屋所有权证、备案证明、买卖或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理土地变更登记，土地使用权类型保留划拨。
十三、经济适用住房政府回购包括哪些类型？
答：经济适用住房政府回购主要包括以下3种类型：
一是经济适用住房购房人未满5年年限，因各种原因确需转让的，可以向市住房保障管理部门申请回购。
二是《实施意见》施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购。
三是《实施意见》施行后购买经济适用住房的家庭，满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住保房管部门按规定回购，或补交土地收益等价款后取得完全产权。
十四、购买经济适用住房后又取得其他房产的，何种情况下，经济适用住房应由政府回购？
答：《实施意见》施行后购买经济适用住房的家庭，5年内通过购置、受赠、继承等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购。
十五、通过继承取得经济适用住房的所有权人，如5年内又通过购置、受赠、继承等方式取得其他住房，原经济适用住房是否需要强制回购？
答：不需要。通过继承取得的经济适用住房，不列入强制回购范围。
十六、申请政府回购应该如何办理相关手续？
答：申请政府回购应提交原购房合同、身份证、房屋所有权证等材料。市住保房管部门进行审核，并入户踏勘及确认该套房屋相关各项费用结清后，与购房人签订回购协议。相关操作细则正在制定中。
十七、经济适用住房回购价格如何确定？
答：经济适用住房回购价格根据原经济适用住房的价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2％计算，自经济适用住房交付时起至回购时止。物价水平按市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自经济适用住房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下：
回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2％＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。
（市住房保障办公室、“12345”市长公开电话受理中心联合供稿）
