关于杭州市物业管理用房及物业维修基金的相关政策问答
根据《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》等相关文件，制定本政策问答。
1、住宅小区和非住宅（大厦、写字楼等）的物业管理用房由谁提供和配置?物业管理用房的配置面积有哪些规定？
答：根据《杭州市物业管理条例》等有关规定，住宅小区和非住宅（大厦、写字楼等）的物业管理用房均由开发建设单位无偿提供和配置。建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房），其中千分之三为物业管理办公用房（含公共活动用房），千分之四为物业管理经营用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。
2、物业管理用房的所有权归谁所有?
答：物业管理用房的所有权依法属于全体业主共同所有。
3、物业管理用房能否分割、转让、抵押?
答：物业管理用房所有权不得分割、转让、抵押。未经业主大会同意，不得改变其用途。
4、物业管理经营用房经营出租等所得收入如何管理使用?
答：物业管理单位根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，物业管理商业用房和其他共用设施设备及场地进行经营的，其收入原则上专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，或者按照业主大会的决定，用于物业管理方面的其他需要。经营性收入的收支情况应按规定每6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。
5、为什么要设立物业维修基金？
答：物业维修基金的设立可以保障房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。物业维修基金是住房的“养老金”。
6、目前我市物业共用部位、共用设施设备的维修费用是如何解决的？
答：根据相关规定，物业共用部位、共用设施设备的维修费用按下列方式解决：
（1）已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；
（2）公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；
（3）未出售的公有住房，从房屋租金中列支；
（4）不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。
7、物业维修基金归谁所有？其管理原则是什么？
答：物业维修基金属于业主共同所有。物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
8、如何收取物业维修基金？
答：新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积缴纳，由建设单位向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。
9、物业维修基金的缴纳标准是多少？
答：物业维修基金的缴纳标准为不低于房屋建筑安装造价5%的比例。根据杭房局〔2005〕251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数额为：不带电梯的多层物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。
10、物业维修基金本金可以使用的额度是多少？
答：物业维修基金本金可以使用的额度最多不能超过首期维修基金的70%。
11、使用物业维修基金的前提条件是什么？
答：物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。
12、使用物业维修基金需办理哪些程序？
答:（1）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构；
（2）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；
（3）工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额:
①经审计的工程决算单;
②业主委员会审核签章的施工承包合同;
③维修、更新工程的发票;
④业主委员会验收合格证明。
13、物业维修基金使用后，是如何进行列支的？
答：物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：
（1）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支；
（2）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
14、房屋转让时,物业维修基金如何处理？
答：物业转让时，原业主交纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
15、物业维修基金可否退回给业主？
答：因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
16、物业维修基金续筹的条件是什么？
答：当物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
17、物业维修基金续筹的分摊原则是什么？续筹标准是如何确定的？
答：续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
18、物业维修基金的续筹工作由谁实施？
答：维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
19、业主不缴纳物业维修基金应承担哪些法律责任？
答：业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
20、建设单位不按规定履行代收代缴物业维修基金的，该如何处理？
答：建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
21、物业管理单位不公布物业维修基金和物业管理商业用房相关情况的，该如何处理？
答：物业管理单位不公布物业维修基金和物业管理商业用房相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元以下的罚款。
（市房产管理局、“12345”市长公开电话受理中心联合供稿）
