1、什么是经济适用住房?它具有什么性质?
答:经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有社会保障性质的面向中低收入住房困难家庭的政策性商品住房。
经济适用住房以解决居民住房困难为宗旨,实行政府扶持、保本微利、个人负担和经济性、解困性的原则,属于政策性商品房。
2、我市经济适用住房的主要供应对象是哪些人?有哪些申购条件?
答:我市经济适用住房的供应对象主要是杭州市区中低收入住房困难家庭。购买经济适用住房,必须同时具备下列条件:(1)具有市区常住城镇居民户口(含符合杭州市安置条件的军队人员);(2)已婚〔含未满35周岁离异(或丧偶)带小孩〕或年龄在35周岁及以上的单身无房户;(3)申请家庭(2人及以上)现有(或已有过)住房建筑面积小于48平方米(含48平方米);(4)属中低收入家庭(家庭中低收入,指按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者)〔杭州市市区2003年度居民人均可支配收入为12898元〕。
3、申请家庭工资总收入如何核定?
答:申请家庭上年度工资总收入状况,以单位或社区、街道核定盖章为准。
(1)申请家庭成员属行政、事业单位职工的,由所在单位或上级主管单位劳资部门核定,加盖劳资专用章和单位公章。
(2)申请家庭成员属企业职工的,由所在单位劳资部门核定,加盖劳资专用章和单位公章。所在单位无劳动工资管理机构的,加盖单位公章。
(3)申请家庭成员属灵活就业人员的,由户籍所在社区审核、街道确认,加盖公章。居住地与户籍地不一致的,由居住地社区、街道确认后提供给户籍所在社区、街道盖章。
4、新政策为何取消原按职务、职称确定申请人经济、住房准入标准?现在采取什么标准核定?
答:(1)1999年我市建设销售经济适用住房的指导思想侧重于享受实物分房面积不足的职工家庭解决住房问题,提供购买途径,但准入条件中住房核定、购买面积核定等仍与职工享受实物分房标准等挂钩。国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)和《关于贯彻国家四部委〈经济适用住房管理办法〉的实施意见》(杭政〔2004〕9号)的出台,明确了经济适用住房是住房供应保障体系的组成部分,是具有保障性质的政策性商品房。
经济适用住房建设和供应的主要作用在于缓解住房供求矛盾、平抑市场房价、解决城镇中低收入家庭的住房困难。因此,我市取消了原按职务、职称确定申请人经济、住房准入标准。
(2)现核定申请人住房面积条件的标准为:按申请人家庭现有(或已有过)住房建筑面积、家庭工资总收入核定。
5、根据新政策,经济适用房的《准购证》将何时恢复受理申请?
答:为贯彻执行国家新的《经济适用住房管理办法》,杭州市从今年6月1日起暂停办理经济适用房的《准购证》。目前,杭州市经济适用住房销售管理新政策刚刚出台,近期的主要工作是对原已核发的《准购证》对照新政策进行清理。待清理工作告一段落后,将及时恢复受理《准购证》申请,具体时间市房改办将在报纸上公告。
6、已申领《准购证》的市民将按照什么顺序选购经济适用住房?对已申领但不符合新政策的《准购证》将如何处理?
答:根据新政策规定,此政策前已经购买和签订买卖合同或摇号后已选房的,按原规定执行。已领取《准购证》但尚未购买的视情况区分对待,如属已婚无房户、年龄已满35周岁的单身无房户、现住房建筑面积48平方米(含所有住房)及以下住房困难职工和居民,优先供应经济适用住房。其他已领《准购证》但不符合上述3个条件之一的,目前暂缓参加预登记和选房,待真正住房困难者解决后,再视房源供应情况另行通知。已申领的《准购证》不会作废,今后我市将按照“谁困难、谁优先”的原则,根据市民的经济、住房困难程度逐步解决住房问题。
7、为什么将申请家庭已享受实物分房和通过市场方式购买(商品房或存量房)、赠与、继承等途径取得的所有住房的建筑面积均纳入申请家庭住房面积核定范围?
答:根据国家有关政策规定,经济适用住房是具有保障性质的政策性商品房,其建设和供应的主要作用在于缓解住房供求矛盾、平抑市场房价、解决城镇中低收入家庭的住房困难。即今后我市经济适用住房侧重于解困性和经济性,解决中低收入家庭的住房困难问题,因此将申请家庭已享受实物分房,通过市场方式购买(商品房或存量房)、赠与、继承等途径取得的所有住房的建筑面积均纳入申请家庭住房面积核定范围。
8、申请人家庭现有住房面积核定范围如何确定?
答:下列住房纳入申请人家庭现有(或已有过)住房面积核定范围:(1)承租的公有住房;(2)已购买的房改房;(3)按政府优惠政策购买的解困房、安居房、集资合作建房、拆迁安置住房(如属货币安置未购买住房,以拆迁安置协议注明的安置面积为准)等;(4)申请建造的批地建房,含“撤村建居”住房;(5)自有私房和通过继承、赠与等方式取得的各类私有住房;(6)通过市场方式购买的商品房、二手房、存量住房;(7)已交易出售的所有住房。
9、今后的经济适用住房户型将如何控制?不同户型的供应对象如何确定?
答:根据国家有关规定,本市市区经济适用住房建筑面积严格控制在中小套型,即中套住房建筑面积控制在80平方米左右,作为一户4人及以上家庭享受供应标准;小套住房建筑面积控制在60平方米左右,作为一户3人及以下家庭享受供应标准;高层、小高层住宅可增加建筑面积10平方米。
10、申请家庭人口和其现有住房建筑面积按什么原则确认?
答:按同一户籍内的家庭人口数申请购买经济适用住房的,其户内人口所拥有住房的建筑面积均核定为该户家庭已有住房建筑面积。
如属直系亲属中两户以上符合单独申请条件的家庭合并为一户申购,按其家庭内人口所拥有住房的建筑面积核定为申请家庭已有住房建筑面积。
例如:甲、乙夫妇与其父母丙、丁合住一处(同一户籍),甲乙、丙丁夫妇符合单独作为一户申购经济适用住房的条件,此时,有两种方案可供选择:方案一:甲乙和丙丁分别申请购买一套60平方米的经济适用住房。
方案二:甲乙和丙丁合并为一户申购一套80平方米的经济适用住房。但此时,甲、乙、丙、丁各自名下的房屋所有权的建筑面积均需核定为整个申购家庭已有住房建筑面积。
11、已婚子女、未婚已满35周岁及以上单身子女、离异(或丧偶)带小孩子女与父母(祖父母、外祖父母)同一户籍,且房屋所有权属父母(祖父母、外祖父母)的,其现住房面积如何核定?
答:已婚子女、未婚已满35周岁及以上单身子女、离异(或丧偶)带小孩子女可按政策单独申购经济适用住房,其父母(祖父母、外祖父母)住房的建筑面积不核定为申请家庭已有住房建筑面积。
父母(祖父母、外祖父母)符合条件申购经济适用住房的,已婚子女、未婚已满35周岁及以上单身子女、离异(或丧偶)带小孩子女自愿与其合为一户申请的,其家庭内人口数和已有住房建筑面积的核定按第10问执行,且已婚子女、未婚已满35周岁及以上单身子女、离异(或丧偶)带小孩子女今后不得再单独提出申请。
12、申请家庭成员属外地城镇户口的,其现住房面积如何核定?
答:申请家庭成员属外地城镇户口的,其在户口所在地已享受实物分房或拥有其他住房的建筑面积一并核定为申请家庭已有住房的建筑面积。符合本细则申请条件的,持杭州市区常住城镇居民户口(不含萧山、余杭区)的一方可申请购买经济适用住房。
13、已申领《准购证》的未婚申请人现已结婚的,是否可继续参加申购?
答:根据新政策,原未婚已领《准购证》的,只要符合新政策的申购条件,仍可申购,但须补充配偶方的相关资料,换发《准购证》后方能参加预登记。
14、如何申请经济适用住房《准购证》?
答:(1)申请家庭填写《杭州市区购买经济适用住房申请表》;(2)送申请家庭成员各所在单位审核盖章(无单位的,由各所在社区审核、街道确认,并加盖公章);(3)送申请家庭所在单位、街道、社区分别予以公示,公示期为15天;(4)经公示无异议的,由所在单位、街道、社区盖章确认后,报市房改办审批;(5)市房改办对报送的材料进行初审,对符合初审条件的申请人出具受理凭单;(6)市房改办在30个工作日内会同房产行政主管部门对申请家庭住房情况进行审查,经审查符合申购条件的,市房改办核发《准购证》;经审查不符合申购条件的,市房改办出具不予受理通知书。
15、经济适用住房销售流程是怎样的?
答:(1)房源公告:由市建委、市房改办不定期将公开销售的经济适用住房房源在《杭州日报》上公告。
(2)在公告规定期限内,申请家庭凭《准购证》、身份证等相关资料向市房改办办理预登记手续。
(3)市房改办会同市房产行政主管部门对预登记家庭的住房情况进行核查。
(4)市房改办根据推出的房源数、预登记人数和住房情况的最终复核结果,按1:1的比例确定选房名单,以《准购证》号码顺序作为选房顺序号。
(5)市房改办公告选房时间、地点,公示选房人员名单。
(6)换发《准购证》。经预登记确定选房人员名单后,中选申请家庭凭原《准购证》到市房改办办理换发新证手续,《准购证》号码保持不变。
(7)公开选房:申购家庭凭市房改办出具的《杭州市区购买经济适用住房选房联系单》及《准购证》,到提供房源的开发建设单位办理购房手续。
(8)市房改办公示选房结果。
(9)中选申购家庭与开发商签订购房合同。
16、预登记公告主要包括哪些内容?
答:公告内容主要包括房源数量、单套建筑面积、地段、价格、开发建设单位、预登记时间和范围等。
17、预登记范围、选房名单和选房顺序如何确定?
答:(1)预登记范围的确定:市房改办根据市建委提供的房源数、对已领证家庭的住房情况的初步复核结果和已购买经济适用住房家庭的数量,确定大致预登记范围。
(2)选房名单和选房顺序的确定:市房改办根据预登记推出的房源数、预登记人数和住房情况的最终复核结果,按1:1的比例确定选房名单,以《准购证》号码顺序作为选房顺序号。
18、对符合预登记条件的《准购证》申领者,经公示和举报住房已达标的,如何处理?
答:对符合预登记条件且已申领《准购证》的家庭,公示期间经举报并核实其住房已达标的,即取消其准购资格,待符合条件后再重新申请。
19、公布选房名单后申购家庭放弃购买的(包括各种原因未能到达现场参加选房的),如何处理?
答:公布选房名单后申购家庭放弃购买的(包括各种原因未能到达现场参加选房的),已核发的《准购证》予以作废。如仍需申购,应按照本细则规定重新申领《准购证》,《准购证》号码轮至末位。
20、对采取隐瞒、欺骗等手段骗购经济适用住房的,如何处理?
答:对采取隐瞒、欺骗等手段骗购经济适用住房的,一经发现,立即撤销其有关手续、证件,市房改办收回住房或者由购买人按发现时市场价补足购房款,并责令所在单位对申请人追究责任。对出具虚假证明的单位,由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任和相应责任人的责任。
21、购买经济适用住房执行什么样的价格结算方法?
答:购买面积在核准面积以内部分,按核准的价格购买;购买面积超过核准面积的部分,不得享受政府优惠,其房价应参照签订经济适用住房销售合同时的周边普通商品房价格与市场价接轨(简称经济适用住房商品价),具体价格由物价行政主管部门核准。
22、如何计算经济适用住房购房款?
答:购房款=(可享受的经济适用住房建筑面积标准-已有住房建筑面积)×经济适用住房价格+(已有住房建筑面积+实际购买的经济适用住房建筑面积-可享受的经济适用住房建筑面积标准)×经济适用住房商品价
23、经济适用住房购买后可以用于出租经营、上市吗?
答:(1)经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起,5年内不得上市交易、转让、出租。5年期满出售时,应当根据有关规定按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益。
(2)在限制上市交易期限内,因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的,经市房管局核准后,允许办理交易过户手续。办理交易过户手续后,房产性质仍为经济适用住房,限制上市交易期从原房屋所有权证办理之日起计算。房屋登记部门在“附记”中注明“经济适用住房继承”或“经济适用住房离婚析产”、所占面积、准予上市交易日期及相关的内容。
因法院裁定、判决、调解等必须发生房屋所有权转移的,经市房管局核准,按规定缴纳有关费用后,允许提前上市。
24、经济适用住房新政策从何时开始执行?
答:杭政〔2004〕9号文件从2004年9月1日起执行。相关的配套实施细则从发布之日起执行。
25、哪里能查到我市经济适用住房的有关文件?
答:在杭州市政府网站或杭州市房产信息网可查询。
(市房改办、“12345”市长公开电话受理中心供稿)
