1、如何计算个人出售自有房屋取得所得的应纳税额?
　　答:根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定,按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,适用比例税率,税率为20%。应纳税额=应纳税所得额×税率(20%)。应纳税所得额=出售价-房屋原值-合理费用(出售价是指个人出售自有房屋获得的全部收入,若成交价明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。房屋原值是指出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用以及其他有关费用。合理费用是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等)。
　　2、个人出售已购公有住房(房改房)取得的所得,是否需要缴纳个人所得税?
　　答:暂不征收个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
　　3、个人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。“五年”和“唯一生活用房”如何认定?
　　答:“五年”的认定以纳税义务人所出售住房购入时签订合同的日期为起点计算;不能提供合同的,以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。“唯一生活用房”是指该住房出售时,纳税义务人除所售住房外,不再拥有其他房屋所有权,其所售住房可视作家庭唯一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书。
　　4、个人出售住房后一年内重新购房,已缴纳的纳税保证金是否可以退还?
　　答:可以退还。新购住房金额大于或等于出售住房出售价的,已缴纳的纳税保证金可全部退还;新购住房金额小于出售住房出售价的,已缴纳的纳税保证金按新购住房金额占出售住房出售价的比例予以退还。
　　5、在我市市区出售自有住房前后一年内又在杭州市区以外购买住房的,是否可享受减免税政策?
　　答:可按规定享受减免税政策。
　　6、个人在出售住房前一年内已另购住房的,其出售现住房取得的所得是否可享受减免税政策?
　　答:可以享受。另购住房的购房金额大于或等于所出售住房出售价的,免征个人所得税;小于所出售住房金额的,按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。
　　7、对出售自有住房并在售房前后一年内另购住房的,“前后一年内”如何确定?
　　答:由征收机关根据纳税人提供的房屋买卖合同或其他合法凭据上的时间来确定。
　　8、出售自有住房的房屋所有权登记为1人以上或房屋所有权人发生变动时,其取得的所得应如何享受减免税政策?
　　答:(1)按市场价购买住房时房屋所有权登记为1人,一年内出售时房屋所有权登记是配偶的名字或是夫妻共有的,可按上述有关规定全部或部分予以免税。
　　　 (2)出售自有住房时,房屋所有权登记为1人,一年内以配偶的名义或夫妻共有的名义按市场价重新购房的,可按上述有关规定全部或部分予以免税。
　　　 (3)出售的自有住房房屋所有权人是2人或2人以上,一年内重新购房,其房屋所有权人未发生变动的,可按有关规定全部或部分予以免税;如一年内重新购房时,房屋所有权人发生变动的,应按购房人的购房金额占已出售住房所占份额的比例减征个人所得税。
　　　 (4)出售自有住房时,房屋所有权登记为1人,一年内又同其余1人或1人以上以共有的名义按市场价重新购房的,可按照出售住房的房屋所有权人重新购房中所占份额与原住房出售价的比例减征个人所得税。
　　9、个人接受赠与的房屋在出售时是否需要缴纳个人所得税?如需缴纳,其房屋原值和合理费用应如何确定?
　　答:应该缴纳个人所得税。在出售时扣除的房屋原值为零,合理费用可按有关规定扣除。
　　10、如何申报个人出售自有房屋取得的所得应缴个人所得税?
　　答:根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定,在我市市区范围内出售自有房屋取得所得的纳税义务人,应自交易双方签订房屋转让合同,取得杭州市销售不动产专用发票后,如实向我市房地产交易税费征收机关———杭州市财政局农税征收管理局自行申报缴纳个人所得税,履行法定义务。申报缴纳时须提供以下资料:(1)房屋所有权证、土地使用证原件、复印件;(2)杭州市房屋转让合同原件及销售不动产专用发票报查联原件;(3)契证原件;(4)允许扣除合理费用的原始凭证原件、复印件;(5)纳税义务人夫妻双方的身份证、结婚证或房屋共有权人的身份证复印件以及该房为家庭唯一生活用房的承诺书;(6)住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房的,还应提供所购住房的契证原件和房屋所有权证复印件;(7)征收机关要求提供的其他资料。
　　征收机关受理纳税人递交的申报资料并经审核无误后,计算确定应纳税额,开具纳税申报受理单,纳税人缴款后,对个人出售商铺、写字楼等非住宅的开具个人所得税完税凭证;对个人出售住房的,开具“中华人民共和国纳税保证金收据”。
　　11、符合减免税条件的纳税人,缴纳的纳税保证金如何退还?
　　答:个人在申请退还纳税保证金时,应向杭州市财政局农税征收管理局提供新购住房的契证原件、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件和征收机关要求提供的其它有关证明材料(以上资料是复印件的均需核对原件),经征收机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

　　(市财政局、市地方税务局、“12345”市长公开电话受理中心供稿)