9月15日，市政府常务会议针对杭州实际，研究了贯彻国务院文件和全国房地产工作会议精神，提出了八项措施，在社会上引起了热烈反响，受到了绝大多数干部和人民群众的赞成和支持。当然，任何政策的出台总会涉及利益的调整，引发各种观点的碰撞，其中的争论是正常。为了进一步做好工作，特别是制定好下一步实施细则，在进一步调查研究的基础上，国庆节期间，我们专题召开了房地产企业家座谈会、房地产经济专家座谈会，以及今天的各界群众座谈会，充分听取大家意见。同时也加强交流，释疑解惑。从总体上看，市政府的政策得到了房地产企业、专家学者和各界群众的拥护和支持，大家对完善实施细则提出了许多好的意见与建议。借这个座谈会，我再谈一些意见，同时，对市政府有关部门提出工作要求。

近年来，随着杭州经济社会的快速发展，城市环境的不断优化，“住在杭州”品牌的日益打响，我市的房地产业得到了快速发展，成为了国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。据统计，1998—2002年，我市房地产开发每年的实际投资额以超过17％的速度快速增长。2002年房地产业对GDP的贡献率相当于11.6％；市区居民人均居住面积由1998年的9.6平方米增加到2002年的12.5平方米。从总体上讲，我市的房地产业发展是健康的。这一点，应当予以充分肯定，并要珍惜这来之不易的大好局面。

但我们也必须清醒地看到，当前房地产市场也存在若干问题，主要是：产品供不应求，供求关系失衡；住房供给结构不合理，高档住房和低价位住房，特别是经济适用房比例不协调；商品房和经济适用房在建设、管理、销售中不够规范，政府对房地产市场的监督和调控存在薄弱环节，特别是商品房价格上涨过快。这些问题带来的直接影响是低收入群众乃至大多数群众的经济收入增长跟不上房价的增长，造成他们买不到房或买不起房。从长远看，势必导致其他产业经营成本的上升，抬高创业门槛，削弱其他产业的利润和竞争力，如不加以调控，将会影响杭州经济发展。这些房地产业生产、销售、管理中存在的矛盾和问题，究其原因，主要是由十分典型的卖方市场带来的。无论哪个产业，一旦形成供需均衡，尤其是形成买方市场后，充分的竞争会导致物美价廉、服务优良，生产经营销售中的许多问题会迎刃而解。而处在极度的卖方市场状态，供需失衡，就会导致带来价格攀涨和各种问题。但是，根据杭州的特殊情况，运用一般的价值规律，通过加大商品房土地供应量，采用供求平衡或供大于求的办法，是难以解决杭州市民的住房保障。原因如下：

土地的供应量受土地的来源和征地拆迁等因素制约，不可能是无限制的，土地是一种稀缺资源。而目前对杭州土地的需求来自全国各地、五湖四海，非常旺盛。

我市的房地产市场是向全省、全国、甚至是海外开放的，对市场需求无法约束。特别是对西湖进行巨额的投资整治、对杭州生态环境、居住环境进行的整治后，“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的吸引力更大了。各种生产要素，包括各地的人才、资金大量向杭州集聚，但其他地方的土地是无法向杭州流动的，这又进一步加剧了杭州土地的供求不对称。所以杭州房价高的问题无法按照常规的方法——加大土地投放量来根本解决。这是由杭州的区域条件、历史文化、风景名胜、一流的居住环境的特殊情况所决定的。

因此，杭州房地产业发展必须建立两个目标体系，一是供需市场面向全国的充分市场化的房地产市场体系，二是建立面向本市居民以居住、解困、廉租为内容的住房保障体系。根据我市当前实际，解决这些问题，必须坚持两手抓，既要完善商品房市场发展的有关政策、措施，加强宏观调控和市场监管，促进商品房市场持续稳定健康发展，又要建立科学合理的面向本市居民的住房保障体系，实现“居者有其屋”的目标，也即一手抓市场，一手抓保障。市场一手要遵循价值规律，按照供求关系自我调节。当然，政府要加强市场监管和宏观调控，运用经济手段，将房价控制在合理的范围内，防止过快上涨，防止出现房价的大起以后的大落。保障一手则要履行好政府职能，将居民住房保障放在十分重要的位置，切实解决好住房难问题，解决好杭州的创业发展和创业者住房问题，实现安居乐业。只有这样，才能确保房地产业发展目标和住房保障目标同时得以实现。

一、加强和完善宏观调控，促进杭州房地产业持续稳定健康发展

对房地产市场来讲，当前的主要问题是供求矛盾突出，极度的卖方市场带来一些“惜售”房屋、炒卖“楼花”现象；一些开发企业放松了对房产品品质追求，用户意识、创新意识淡薄；供求矛盾突出导致房价涨幅快于居民的收入增幅，中低收入家庭只能望楼兴叹，也制约了居民的住房消费能力和购买欲望。针对这些存在的问题，我们要加强对房地产市场的宏观调控。宏观调控的目标就是国务院文件和全国房地产工作会议提出的：总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。要达到“三个基本”，关键在于总量基本平衡，即供需平衡。从供给角度，要通过加大土地供应量和敦促及时竣工，加大商品房的供应量，要通过改善杭州城区、各副城和组团居住区的交通等基础设施条件，发挥这些区域已建、拟建商品房的作用等多渠道，加大市场有效供给量。

从需求角度，要通过有效政策措施，约束过热的虚拟需求，保证合理有效需求；要保证消费性需求，尤其是在来自全国各地需求不断增长，而土地资源有限的且呈越来越稀缺的情况下，首先要保证本地居民居住的需求、创业的需求；要合理调控投资性需求。杭州目前住宅租售比偏低，已存在潜在的泡沫风险，政府必须利用当前良好的经济发展态势，和低利率环境，通过抑止投机性、炒作性的需求，稳定房价，实现房价软着陆，这对保持房地产业持续健康稳定发展，保护好群众的根本利益和房地产商的积极性有着重要意义。当前，我们在宏观调控房地产市场体系上要重点做好以下几件事。

1．必须扩大供给，加大土地开发量。第一，要根据当前市场需求状况，合理扩大供地，尽量多地开发商品房源，缓解过度的卖方市场。鉴于老城区用地紧缺和人口过分拥挤的状况，要逐步引导居民外迁。要加快四类地区以外的近郊区的商品房开发，加快城市基础设施建设，改善交通状况，营造良好居住环境，形成若干个价格较低、环境较好、交通便利的大型居住区，满足部分中等收入家庭和外地来杭新移民的住房需求。第二，加大主城区与副城和城市组团之间交通等基础设施建设，改善居住条件，尤其是结合杭州入城收费体制调整，很好地发挥这些区域内存量住房和新开发商品房在解决城市人口居住消费的作用。

2．约束虚拟需求，制止投机、炒作行为。杭州近年来房价的急骤上升，与当前股市不振、资金流向房地产市场不无关系，这也加剧了供求矛盾，抬高了房价。因此，当务之急是要通过有效的手段挤掉这些虚假需求，还房地产市场本来面目。第一，要加强商品房市场的管理。为制止“惜售”和炒卖“楼花”，市房管局要向社会公布每个楼盘预销售信息，尚未出售的商品房数量，未到房管局办理正式预售协议的商品房均视作未出售，以增强商品房市场供求情况的透明度，便于消费者监督。第二，规范二手房市场税收征管，恢复征收20％个人所得税。该政策的出发点是引导合理的住房消费和投资，遏制不正常的房地产投机炒作行为。实际上，我们是执行国家的政策。当然，在文件执行当中，我们也已经打算区别情况，体现出对消费性需求、投资性需求和投机性需求的不同政策导向。比如，具体细则中对本市居民个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；以改善居住条件为目的的本市居民转让住宅时，在一定期限内重新购房的，无论先买房后卖房或是先卖房后买房都可以免征个人所得税；个人出售已购公有住房（指房改房），允许享受一定的免征个人所得税政策。此项措施对以改善居住条件为目的的本市居民影响不大，也与国发[2003]18号《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中关于搞活住房二级市场，鼓励居民改善住房条件、换购住房的精神相吻合的。对没有居住必需，纯以投资为目的的购售行为，依法缴纳投资增值所得税是公民应尽的义务，尤其是在资源供给有限的情况下，更要体现突出资源配置的重点和导向。对以投机为目的的，则课以房产增值部分20％的个调税，并实行严格的监管。我们设想，这些措施将在认真研究分析后于明年初适当的时候正式实施。

二、加大经济适用房建设力度，落实市民住房保障体系

加大经济适用房建设，是杭州房地产工作的重中之重。因为，就杭州人居环境的特殊性而言，更多面对的是涨价压力，政府希望通过政策调控抑制房价过快增长，而不是打压房价能使其下来，即使房价能降下来了，全省全国更多的需求来杭州购房，又会重新抬上去。因此，当务之急，乃至今后一段时期内的政府的重要工作，是建设好经济适用房，把住房保障这一手抓实抓好。经济适用房是具有保障性质的政策性商品房。它不同于普通商品房性质的是它的保障功能，是供给对象特定的商品房。两者之间的区别就在于经济适用房主要解决居住功能。由于居民在购房时欠缴政府一块土地出让金（参照同地段商品房土地价格），因此，它只具有部分产权。当居民住满五年或十年后上市交易，补缴欠政府的土地出让金后才变为完全意义的商品房。从这个角度讲，商品房市场与经济适用房两个体系又是相通的，都是按照市场运作的两大系统，相互作用，相互支撑着一个统一的房地产市场。所不同的是，商品房的土地出让金是一次性收取，经济适用房是政府向购房者出借了土地出让金。相对教育、医疗和就业保障体系，经济适用房的保障带有更多的市场化色彩，它仅仅是向政府借了本该分70年收取的土地出让金，建房的成本是购买者自行解决的。

新型的住房保障体系是按照“市场、居住、解困、救济”相结合的目标设计的。对中等以上收入家庭我们鼓励购买商品房；对中低收入家庭则提供经济居住房；低收入家庭与低保家庭之间的夹心层则提供解困房；低保家庭则提供廉租房。从当前杭州居民收入和住房状况看，多数居民将进入经济适用房这个体系。据统计，目前仍有符合申购条件的5万户家庭持币待购。按照近几年经济适用房的开发量和供给量计算，约需十多年时间才能安置完毕。这还没有包括每年的新移民和新产生的双困家庭，特别是由于商品房涨价速度快于收入增长而无力购买商品房的人数还在不断增加。因此，我们面临的是一个解决市民住房保障的艰巨任务，对政府来讲是一次执政理念的考验，对房地产开发商而言也是一个不同消费需求层面的发展机遇。当前，我们要抓紧抓实以下几项工作。

1．近阶段内，对经济适用房建设必须确保50％以上的供地量。国务院文件中明确指出，当前和今后一个时期，要加大住房供应结构的调整力度，重点建设低价位商品房，特别是经济适用房，这是十分正确的，也完全符合杭州实际，具有很强的指导性。我们必须贯彻好国务院文件精神，加大经济适用房的开发建设力度，扭转当前结构失衡的局面，解决好中低收入家庭和外地来杭创业者购房难问题，从实践“三个代表”重要思想的要求，从体现政府执政为民的理念，从保持房地产市场持续稳定健康发展和各大产业之间协调发展的需要等高度，充分认识加大经济适用房建设力度的必要性和紧迫性。作为一个实际的工作举措，近阶段内，在经济适用房的需求没有得到缓和以前，经济适用房的供地量应不低于房地产供地总量的50％。50％或1∶1,并不仅仅是一个数字概念。从经济学角度，体现的是加快实现供需均衡的目标；从政府工作角度，它体现了贯彻国务院文件和会议精神，不设置硬杠子，就不能有力地、很好地落实国务院精神；从政治角度，它体现了政府要求规划、土地部门对建设居民住房保障体系的工作份量不得低于建商品房的份量，体现了政府当前收取土地出让金要兼顾群众住房和今后政府收取土地出让金，反映了各级政府是否真正将群众的根本利益放在首位，体现了一种从政理念。

要解决对此项工作的认识问题，第一，要正确理解“非饱和”供地。在较长一段时间内，我市的房地产实际上一直都在采取一种“非饱和”供地的政策，无论是普通商品住宅用地供应，还是经济适用房用地的投放，都是如此。在若干年前，对于杭州房地产市场的培育起到了十分重要的积极意义。诚然，在需求不足的条件下，作为调节供需矛盾的一种方法，无疑是正确的。但是，实事求是、解放思想、与时俱进，是马克思主义、毛泽东思想的精髓，是邓小平理论、“三个代表”重要思想的关键所在，任何观念、方法、政策都必须与时俱进，从实际出发，从全局出发，从人民利益出发。很显然，在当前需求猛增的情况下，杭州的“非饱和”供地政策带来了住宅用地需求的较大缺口，特别是经济适用房用地更为明显。“非饱和”供地政策在房地产市场培育阶段，也许对树立投资者信心，在一定程度上保持一种饥渴状态，刺激房地产市场的繁荣有积极意义，但在目前继续实行此政策，对于迫切需要改善居住条件、找到合理价位住房的大多数群众来讲，却是很不公平的。因此，近阶段内，我们要求国土资源等部门必须加大土地供应量，特别是必须确保新投放市场的住宅建设用地中用于经济适用住房的土地面积不低于总量的50%。建成经济适用房后，可切出20－30％通过向社会挂牌收回土地出让金，成为商品房实行公开拍卖，定向供应给拆迁安置户和低收入人群。这样，杭州居民除了部分中高收入者进入商品房市场与外地高收入购房者竞争，其余相当部分可以纳入不同层次的住房保障体系。第二，要正确判断购买经济适用房的人群是否对商品房市场带来冲击，损害房地产商利益。有些开发商担心这部分人群购买了经济适用房会对商品房市场形成冲击，是完全没有必要的。事实上，这类群体纵然不解决其经济适用房，也不可能在短期内购买商品房，因为他没有这个购买能力，稍有常识或判断力的人们都会得出这个结论。事实上，在5万户持证待购经济适用房的群众中，有的已经摇号6－7次不中，仍然在等待经济适用房，我们改为轮候摇号制后，上个月解决的也是2001年以前领证的，随着商品房价格上涨，这些人越来越不可能购买商品房，更何况，这是一个阶段性任务，即使大部分人解决了经济适用房，其需求总量相对日益增长的房地产市场来说，是微乎其微的。而若我们继续采取“非饱和”供地，每年只解决一定比例，就可能让这些急需改善住房条件的群众等上十年二十年，眼看着房价上涨，我们还能算人民政府吗？

2．允许少数困难企业有条件地自主开发经济适用房。我们是将其作为一条非常特殊的政策来对待的，这是针对有些企业住房困难户特别多，又有符合规划条件的土地，让他们自建，既可以解决经济适用房土地来源，又可以适当降低造价，解决企业职工住房困难，还可以为市里增加经济适用房房源，让社会上其他人得到更多机会。但为了规范房地产市场，我们对困难企业自主开发经济适用房作严格规定。为解决好这些困难企业和单位的群众的住房困难，我们允许有条件地利用存量土地建设经济适用房。归纳起来，约束条件主要为：

①符合城市总体规划要求，在四类土地以外（含四类土地）的企业自有存量土地（含新建、改建、翻建等）；对建筑规模也作了限定要求；

②经济适用房供给对象应为符合申购条件并已领了《经济适用房准购证》的本企业、单位员工;

③多余房源必须交市里统一安排向社会公开摇号销售；

④所有购买、办证等手续应纳入市里统一办理，不得变相搞福利分房或实物分房。

这样，就可以严格界定企业、单位有没有开发资格和现实可能。这样的企业和单位我估计是为数不多的，对面上的房地产市场不会形成冲击，不会导致规划的失控和对城市环境的破坏，更主要的是增加了土地来源，减轻全市面上土地供应压力，也大大减轻了企业用于住房方面的成本支出，帮助企业走出困境。

3．以委托加工的方式，进行经济适用房的开发建设。按照商品房开发的一般思路，其建设用地通过拍卖获取，建房过程中的级差地租的增值由开发商获取；建成以后在销售期间的增值也由开发商获取；房子销售后的增值则由购房者获取。从本质上讲，房价的升值就是土地的升值，买房子实质上就是买地。认识到这一点，就对我们经济适用房的开发提供重要的启示，政府以行政划拨土地委托开发商加工的方式进行开发，销售价原则上等于建筑物的开发费用加上开发商的合理利润，建筑物的开发费和开发商的合理利润不是由物价部门来审核，而是在确定质量标准和技术标准的前提下，通过公开招投标由市场决定，以实现房价的最低化，最大限度地让利于民；同时又能保证开发进度。

用这种方式建设的经济适用房，若多余可提前由政府收回，通过挂牌等方式办好土地出让手续，以商品房投放市场。政府变储备土地为储备一定经济适用房的房源后，除了可用于满足城市建设拆迁安置对定向的低价商品房的需求外，可以更迅速地对商品房市场进行宏观调控。对经济适用房，在确定质量标准和技术标准时，部分可以根据需求设计不同的标准，建设居住环境和质量有前瞻性的居住房。