关于《杭州市区经济租赁住房管理办法》的起草说明

　　近年来，我市不断加大住房保障工作力度，廉租住房制度进一步健全，保障范围日益扩大，经济适用住房制度进一步完善，申请审核日益规范。与此同时，由于商品房市场价格较高，国家、省政府对经济适用住房保障对象进行了调整，除了不符合廉租住房条件又暂无力购买经济适用住房的低收入住房困难家庭以外，还形成了不符合经济适用住房条件又暂无能力购买商品房的低中收入住房困难家庭，即通常所说的两个“夹心层”。
　　市委、市政府高度关注“夹心层”住房困难问题，提出必须坚持“租、售、改”三位一体的方针，以解决“两个夹心层”住房问题为重点，加快建立具有杭州特色的住房保障体系。市房管局在进行前期大量调研论证，并征求市政府有关部门和各区、县（市）意见的基础上，拟定了《杭州市区经济租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）。同时，为进一步加强政策制定的科学性、合理性，还联合有关高校开展了大范围、多层面的经济租赁住房需求调查分析活动，并邀请相关专家学者对《办法》进行了研讨论证。目前，该《办法》已经市实施“居者有其屋”工程领导小组审议通过，并向社会各界公开征求意见建议后，形成了《杭州市区经济租赁住房管理办法》（审议稿）。
　　现就《办法》中几个重要问题汇报如下：

　　一、关于经济租赁住房的概念定义
　　《办法》第二条规定：经济租赁住房，是指由市政府限定保障对象，提供专项资金和用地并组织建设，以先租后买方式解决不符合廉租住房条件又暂无力购买经济适用住房，以及以租赁方式解决不符合经济适用住房条件又暂无力购买商品住房的低收入、低中收入家庭住房困难的保障性住房。其中先租后买，是指符合经济适用住房条件的无房户，暂无经济能力购买的，可按规定先租赁经济租赁住房，后按规定申购流程购买经济适用住房。经济租赁住房是破解两个“夹心层”住房难的“杀手锏”，在此明确了经济租赁住房的两类保障对象和相应的保障方式，即针对第一个“夹心层”，以先租后买形式，允许其先租赁经济租赁住房再按规定申购流程购买经济适用住房；针对第二个“夹心层”，以只租不售原则，允许其租赁经济租赁住房。

　　二、关于建管模式
　　《办法》第五条、第九条等对市本级经济租赁住房与各区创业人才（大学毕业生）公寓、外来务工人员公寓等经济租赁住房的建管模式分别作了规定。市本级经济租赁住房的具体建设、管理，由市租赁房建设管理机构负责，其设计标准、建设标准、结构户型、装修标准、公建配套等要求由市租赁房建设管理机构确定并进行建设，并由其实行专项管理。各区政府指定专门的部门对本区组织建设的创业人才（大学毕业生）公寓、外来务工人员公寓的入住条件进行验收，并参照本办法实施配租管理等相关工作。上述条款体现了经济租赁住房“市区共建、两级联动”的原则，其中各区负责建设的主要是创业人才（大学毕业生）公寓、外来务工人员公寓。

　　三、关于户型标准
　　《办法》第八条规定，经济租赁住房的套型面积一般控制在60平方米左右。用于先租后买经济租赁住房的套型面积控制在50平方米以内。对经济租赁住房套型面积进行限定，符合其性质和用途。同时，为了确保经济租赁住房配套齐全、居住便利，对其公建配套和生活服务用房的面积比例也作了明确规定。

　　四、关于租金标准
　　《办法》第十一条规定：经济租赁住房的租金标准实行政府定价，由市价格行政主管部门会同市房产、财政等行政主管部门，在综合考虑房屋的管理费、维修费和贷款利息的基础上，参考市场租金水平确定标准租金，同时对低收入保障对象实行政府补贴。该租金标准参照公有住房租金标准的调整时间和方式进行不定期的调整，并向社会公布。由于经济租赁住房保障对象收入差距较大，根据解困优先、梯度保障原则，经济租赁住房的租金标准参考市场租金水平确定，并对不同收入水平的申请家庭实行不同层次的政府补贴，更加体现其保障性，并保证了退出机制的顺利实施。另外，经济租赁住房租金标准与公有住房租金标准保持联动，保证了各类政府性住房租金标准的系统性。

　　五、关于准入条件
　　《办法》第十二条规定，经济租赁住房的申请人须同时符合下列条件：（一）申请人在杭州市区的用人单位实际工作，或为在杭州市区生活的本地居民。（二）申请人及配偶在杭州市区范围内无房。单身申请人除本人无房外，直系亲属在杭州市区范围内住房建筑面积小于48平方米（含）。申请经济租赁住房的创业人才（大学毕业生），除符合前款规定条件外，还需具有全日制普通高校本科以上学历，或中级以上职称，或高级以上职业资格证书。申请先租后买的申请家庭，需符合《杭州市区经济适用住房管理办法》规定的申请条件，且为无房户。
　　经济租赁住房的保障对象为两个“夹心层”，针对解决第一个“夹心层”住房困难的先租后买形式，确定为经济适用住房准入条件基础上的无房户。针对解决第二个“夹心层”住房困难的经济租赁住房，由于该群体经济收入差距大，构成复杂，因此除作了无房的规定外，未明确具体的收入条件。同时，《办法》放宽了对户籍的限制，首次将非本地户籍人口也纳入城市住房保障对象，属于我市住房保障工作的一次创新。

　　六、关于申请程序
　　《办法》第十三条、第十四条规定：经济租赁住房实行用人单位申请原则。个体工商户以及在杭州市区生活的本地居民由所在地的街道办事处参照用人单位的办理程序统一申请。具体由用人单位向房产管理部门提出申请，房产管理部门在统筹房源和需求的基础上，向用人单位调拨一定数量的房源，并由用人单位签订租赁合同。用人单位在单位内部按照公正、公平、公开的原则，确定配租对象，并优先分配给经济条件较为困难的职工。先租后买的办理程序与每一期经济适用住房公开销售的申请受理同步进行。经济租赁住房的申请分配模式总结我市原有公房管理实践，针对创业人才（大学毕业生）、外来务工人员数量庞杂，房源多样的情况，由用人单位统一申请、自行分配，既能体现用人单位的自主性，又有利于做好租赁管理工作。另外，针对先租后买形式，为保证经济租赁住房申请与经济适用住房受理、审核等相关工作的统一，提高工作效率，规定其申请程序与与每期经济适用住房公开销售同步进行。

　　七、关于租赁期限
　　《办法》第十六条规定：经济租赁住房合同每次签订租赁期限不得超过5年。续签时，按照本办法的相关规定申请办理。用人单位分配入住经济租赁住房的人员，累计租赁期限不得超过5年。为确保经济租赁住房这一政府公共资源的有效循环利用，保证其退出机制的顺利实施，因此限定了5年的累计租赁期限。同时，设定5年的合同期限范围，并实行续签审核制度，既使租赁合同签定工作在实际操作中有一定的灵活性，又能够及时掌握承租人收入、房产情况的变更，加强资格监督审核力度。

　　八、关于退出机制
　　《办法》第十九条列举了用人单位违规、入住人员情况变化等应退出经济租赁住房的情形，并规定房产管理部门有权取消租赁资格，并由市租赁房建设管理机构依照合同约定收回经济租赁住房。同时，《办法》第二十一条规定，应当由市租赁房建设管理机构收回经济租赁住房而未实际腾退的，自房产管理部门作出取消租赁资格决定的次月起，用人单位不再享受房租补贴，应当按标准租金进行缴纳。通过上述条款确保建立有效的退出机制，同时对于违反《办法》规定或合同约定的行为及应退未退情况，力求通过经济手段进行控制。