一、起草背景

《中华人民共和国民法典》出台后，对于业主的建筑物区分所有权、物业服务合同等内容作出了新的规定，原我市地方性法规中关于业主大会、业主委员会及物业管理方面的相关机制需要根据上位法进行调整，并适应新形势下人民群众对物业管理的新需求。为进一步加强党对物业管理工作的全面领导，巩固物业管理领域数字化运用的成熟做法和经验，妥善化解物业管理各种矛盾纠纷、解决群众突出诉求，提高物业管理能力和基层治理水平，保障物业管理活动中各方主体的合法权益，我市对原《杭州市物业管理条例》进行了全面修订。2021年8月9日，新修订《条例》由市人大常委会正式公布，并于2022年3月1日起施行。

为了全面、完整、准确落实《条例》规定，协调、均衡、深入推进物业管理及监督管理各项工作，规范提升物业管理相关活动，切实维护物业管理相关各方合法权益，市住保房管局牵头起草了《实施意见》，通过贯彻落实新修订《条例》进一步形成“党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建”工作格局，不断增强群众的获得感、幸福感和满意度。

二、立法依据

2018年至2021年，我市对原《杭州市物业管理条例》进行了全面修订，新修订《条例》于2022年3月1日起施行，为了全面、完善、准确落实《条例》规定，协调、均衡、深入推进物业管理及监督管理各项工作，规范提升物业管理相关活动，切实维护物业管理相关各方合法权益，根据新修订《条例》第七十六条，市住保房管局牵头起草《实施意见》，起草主体符合《浙江省行政规范性文件管理办法》要求。

三、起草依据

《杭州市物业管理条例》（杭州市第十三届人大常委会第39号公告）。

四、主要内容

《实施意见》提出要坚持党对物业管理工作的全面领导，把物业管理作为加强基层治理的重要内容来抓，具体提出了五大类、十八项任务，主要内容如下：

一是进一步落实监督管理责任。要求各级政府强化统筹协调，推动物业管理活动纳入基层治理工作；市区两级相关部门强化监管合力，按照各自职能做好物业管理区域内的管理、执法工作；街道（乡镇）强化指导监督，巩固深化“党建引领、三方协同”机制，做好物业管理相关活动的指导监督工作。

二是进一步夯实物业管理基础。明确新建物业和没有划分物业管理区域的建成居住区的物业管理区域划分办法，明确物业服务用房配置、登记要求，通过公开招标方式选聘前期物业服务人以规范前期物业服务，完善承接查验制度，加强专业设施管理，落实建设单位保修维修责任。

三是进一步推进业主自我管理。要求街道（乡镇）加强业主组织建设，指导、监督业主大会召开、选举产生业主委员会。明确新组建或新换届业主委员会成员中的中共党员比例原则上应达到50%以上。对符合《条例》所列情形的，街道（乡镇）应及时组建物业管理委员会。明确业主委员会、物业管理委员会应建立健全财务管理等基本工作制度，规范开展工作，充分发挥作用，接受全体业主的监督。

四是进一步优化物业管理服务。前期物业服务合同、物业服务合同应明确物业服务内容与服务标准，并按照“质价相符”原则确定物业服务收费标准。健全完善物业管理项目考核评价体系，构建形成全市统一的行业主管部门牵头负责，多部门联合监管，街道（乡镇）、社区和行业协会参与实施、业主广泛参与的住宅小区物业管理考评工作机制，加大监督评价结果的公开和应用力度。加强行业协会党建，引导企业建立健全党的基层组织，提升行业自律水平以及物业管理质量和服务水平。

五是进一步构建和谐物管关系。建设单位、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等应当使用杭州市智慧物业服务平台建立健全线上线下同步的物管信息公开机制。物业服务人应当及时响应并积极受理业主和非业主使用人的诉求，并按照物业服务合同或管理规约及时完成处理，街道（乡镇）、社区及相关管理执法部门提供必要支持。各区县（市）、街道（乡镇）和社区应当推动形成人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相结合的物业管理纠纷调处化解机制。

五、文件解读机关

解读机关：杭州市住房保障和房产管理局

解读人：陈磊

政策咨询电话：89581585