一、起草背景

为进一步贯彻落实新修订《杭州市物业管理条例》（杭州市第十三届人大常委会第39号公告）、《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》（杭物管〔2021〕3号）等有关规定，推动提升老旧小区物业管理服务水平，我局制定了《关于印发<杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程（试行）>的通知》（杭房局〔2021〕131号）（以下简称《通知》），通过细化规范老旧小区物业管理区域确定及调整工作，为规范老旧小区物业服务夯实基础。

二、立法必要性

（一）贯彻落实新修订《杭州市物业管理条例》的必要举措。新修订《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2022年3月1日起施行，《条例》第十一条规定“没有划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的，由所在地的区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关的居民委员会意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向全体业主公告。”为贯彻落实《条例》规定，推动老旧小区物业管理区域划分工作，亟需出台详细的操作规程。

（二）提升老旧小区物业管理服务水平的重要基础。老旧小区物业管理区域的确定是老旧小区成立业主大会、选举产生业主委员会或组建物业管理委员会，自行聘请物业服务企业实施专业化物业服务的前提条件，也是按照《条例》的规定纳入规范化物业管理的重要基础。通过该项工作，可以将零星、单幢老旧住宅或面积较小、相对分散、不便单独实施物业管理的老旧小区按照规范要求整合为具有一定规模的物业管理区域。由此降低管理服务成本，拓展小区空间资源，实现物业管理服务良性循环，从而提升老旧小区管理服务水平。

三、起草依据

《通知》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、新修订《杭州市物业管理条例》、《关于进一步加强城镇老旧小区物业管理工作的通知》（杭物管〔2021〕3号）等法规文件。

四、主要内容

《通知》共十条，分别从适用范围、职责分工、工作原则、基本要求、具体流程等方面进行了规定。主要内容如下：

一是明确各相关部门的职责。对市房产主管部门，区、县（市）房产主管部门及民政部门，街道办事处、乡镇人民政府，居民委员会等工作职责作了明确规定。

二是明确工作原则。要求充分考虑共用设施设备范围，并结合历史沿革、管理现状、社区建设、居民意见等因素，遵循相对集中、方便管理的原则。

三是明确基本要求。规定由所在地区、县（市）房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关居民委员会意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向全体业主公告。

四是明确确定具体流程。将整个物业管理区域确定工作分为七个步骤，按照“初步方案-详细方案-公示征询-修改完善-审核确定-公告-电子落图划面”流程实施。

五是明确跨区域情形及扩大联管。对于物业管理区域跨两个街道或城区的特殊情形处理程序作了明确规定；对物业管理区域扩大吸收零星、单幢老旧住宅或采用实际联管方式作了明确规定。

五、文件解读机关

解读机关：杭州市住房保障和房产管理局

解读人：陈磊

联系方式：0571-89581585