关于《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则(试行)》的起草说明
2011-07-05
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  为明确市区公共租赁住房保障的操作规范和准则,我们在公共租赁住房办法定名为《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》(以下简称《办法》)后,开始起草配套的《杭州市区公共租赁住房实施细则(试行)》,该政策文本与《办法》一并经市政府多次专题会议讨论,广泛征求意见后,进行了充分修改完善。最后根据2011年1月30日公共租赁住房专题会议上明确的按照建管分离原则,由建委负责公共租赁住房建设,制定出台建设实施细则;由房管局负责公共租赁住房管理,制定出台管理实施细则的思路,更名为《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则(试行)》(以下简称《实施细则》),并经修改完善后,于2011年2月17日与《办法》一并上报市政府要求提交市长办公会议审议。此后,经3月18日、25日、4月6日三次专题会议讨论,进一步修改完善后,形成了目前的文稿。《实施细则》)由总则、房源管理、准入管理、配租管理、租赁管理、附则六章共二十七条内容组成。现就政策起草中的几个主要方面说明如下:
  一、关于职责分工
  根据《办法》对于租赁管理方面的职责分工,《实施细则》进一步明确:市房产行政主管部门统筹市区公共租赁住房的租赁管理工作。具体负责编制公共租赁住房保障需求年度计划;负责市区公共租赁住房房源调配、方案审核、受理公告发布、结果确认及监督管理工作。并指定市租赁房建设管理中心(以下简称市级经租管理机构)负责市本级公共租赁住房的资格审核、配租、后续管理等相关工作。各区人民政府(含管委会,下同)负责本辖区公共租赁住房居住区的综合服务与管理,并按属地管理原则确定区级公共租赁住房管理机构(以下简称区级经租管理机构)负责市级公共租赁住房的初审和本区公共租赁住房的审核、配租、后续管理等管理工作。
  二、关于准入条件
  根据分类准入的原则,《实施细则》对城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生、创业人员三类群体的申请条件从学历职称、收入、户籍或办理居住登记情况、工作状况、房产情况等方面作了规定。在收入条件方面,原则规定申请家庭人均可支配收入应低于规定的收入标准,该标准由市房产行政主管部门在每期公共租赁住房受理公告中明确。在新就业大学毕业生、创业人员的住房条件方面,结合2010年公共租赁住房申请受理实践中暴露出来的父母住房条件较好,但因其住房不纳入房产审核,子女仍可申请公共租赁住房的情形,借鉴重庆等地的经验,为确保公共租赁住房分配给最需要保障的人,我们将申请人直系亲属的住房资助能力作为按解困优先原则确定每期公共租赁住房受理对象的一个标准,除规定申请人及家庭成员须在杭州市区无房外,还规定申请人直系亲属在市区的住房资助能力应低于规定的标准,该标准由市房产行政主管部门在每期公共租赁住房受理公告中明确。在新就业大学毕业生、创业人员的学历、职称条件方面,为体现大学毕业生“新就业”的特征,《实施细则》对该类人群除规定具有大学本科及以上学历外,还规定其应毕业未满五年;在创业人员的职称条件方面,为体现市政府专题会议纪要(杭府纪要[2011]7号)中公共租赁住房保障应重点关注新就业大学毕业生、杭州经济社会发展产业结构调整需要的各类专业人才的精神,《实施细则》对该类人群没有作学历要求的规定,但规定了应具有中级以上职称,或高级以上职业资格证书。
  三、关于配租统筹
  为加强对区级房源的监督管理,《实施细则》规定,公共租赁住房按照编制方案、方案备案、发布公告的程序进行房源调配、受理方案备案及公告发布,具体由市、区级经租管理机构编制配租方案,确定配租房源、受理对象、受理日期及程序、分配办法等。由市房产行政主管部门对市、区级公共租赁住房配租方案进行备案确认,并在《杭州日报》和杭州市房产信息网上发布市本级或各区公共租赁住房受理公告,公告中应明确受理对象、受理时间、受理审核流程、房源基本情况及租金标准等内容。
  四、关于申请审核
  为规范市区公共租赁住房的申请审核,确保公共租赁住房制度实施的公开、公平、公正,在《办法》原则规定的基础上,《实施细则》按照分类准入、统一受理的思路,从申请、收件、公示、区级审核、市级审核五方面细化了市、区两级公共租赁住房的具体申请审核流程。其中针对2010年我市公共租赁住房申请受理实践中由个人提出申请暴露出来的申请主体分散,审核工作重复,公示、配租、日常经租管理、退出环节无法有效发挥单位协助管理作用等问题,《实施细则》进一步强化了用人单位在公共租赁住房申请受理、签订合同、后续管理各个环节的作用,提高住房保障工作效率。之所以在《实施细则》中明确了公共租赁住房的具体申请流程,主要是考虑到《实施细则》作为指导市区公共租赁住房保障实践的操作依据,应具有较强的操作性。
  五、关于配租管理
  针对市区公共租赁住房的配租管理,《实施细则》在《办法》规定的基础上,进一步明确了统筹管理、分类配租的原则,规定市本级及各区房源配租方案需报市房产行政主管部门审核发布后方可实施,同时配租结果需报市房产行政主管部门备案。公共租赁住房房源优先向城市中等偏下收入住房困难家庭配租,外来务工人员集中的开发区和工业园区建设的公共租赁住房优先向区内符合条件的职工配租,多余房源应交由当地政府统一调配,权属不变。
  六、关于租金标准
  在《办法》规定的基础上,《实施细则》对于市区公共租赁住房的租金减免标准作出了具体规定,即公共租赁住房租金实行政府定价,具体定价方法由市价格主管部门会同市房产、财政等部门另行制定相关政策。对持有有效期内《杭州市困难家庭救助证》、《杭州市城市低收入家庭认定证明(住房保障专用)》或区级民政部门核发的困难家庭《救助证》、《援助证》、《救助卡》的家庭,予以租金减半征收。上述具体定价政策,目前物价部门正在牵头制定《杭州市保障性租赁住房租金管理办法》。
  七、关于租赁管理
  《实施细则》根据《办法》的相关规定,对公共租赁住房的租赁管理相关内容进行了具体规定。在公证费用上,《实施细则》规定杭州市区范围内公共租赁住房合同实行公证管理的,除能享受租金减半优惠的家庭,由经租管理机构承担全额公证费用外,其余承租人与经租管理机构各承担一半公证费用。此外,《实施细则》还对公共租赁住房的出租责任、承租责任、承租方房产变动申报义务、社会保障、协助管理等作出了规定,其中社会保障方面,为解决承租家庭享受居住地子女就学、社会救助等问题,《实施细则》规定公共租赁住房承租家庭可持公共租赁住房保障资格证明及租赁合同享受居住地子女就学、社会救助、医疗保险等社会保障。
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